Guía práctica para el alquiler

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■ España es el país europeo que menos recurre a esta forma de conseguir casa, pero es una opción que no tiene por qué dar problemas. Las relaciones que se dan entre caseros e inquilinos están reguladas con detalle en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por eso, tanto quienes viven en una casa alquilada como quienes ponen en alquiler un inmueble de su propiedad deben conocer sus obligaciones y derechos. Conocer a fondo la ley te ayudará a defenderlos.

 

1. DURACIÓN DEL CONTRATO
La norma no trata a ambas partes por igual en cuanto al tiempo que el alquiler debe permanecer en vigor: el arrendador está obligado a garantizarle al arrendatario una estancia de al menos cinco años, mientras que éste no tiene por qué cumplir un plazo mínimo. El proceso es el siguiente: a menos que se decida otra cosa, el contrato se hace por un plazo de un año, que se renueva tácitamente hasta que se cumplan los cinco. A la finalización de cada anualidad, el inquilino puede rescindir el contrato, pero para esto tiene que avisar con un mes de antelación. Esto significa que el inquilino tampoco puede marcharse cuandole dé la gana, como se suele creer. Y, si en el contrato se establece un plazo superior al año (dos, tres o cinco, por ejemplo), el arrendatario sí tiene la obligación de cumplirlo. Por este motivo, lo más ventajoso para el arrendatario es que el contrato se haga por un año, ya que así puede decidir al final de cada anualidad si se queda o se marcha.

 

2. TRES AÑOS MÁS
Una vez terminado el plazo de cinco años, el arrendador puede poner fin al contrato de alquiler si así lo desea. Pero debe tener en cuenta que esto no ocurre automáticamente. Para ello debe avisar al inquilino fehacientemente –es decir, mediante un burofax– con 30 días de antelación. De lo contrario, el contrato se prorroga en las mismas condiciones por otros tres años más.

 

3. ANTES DE TIEMPO
La única posibilidad que tiene el casero de limitar ese plazo mínimo de cinco años es hacer constar en el contrato que, durante ese período, va a necesitar la vivienda para él mismo (es decir, no valen familiares ni otras personas). Para ello, debe especificar la fecha concreta en la que piensa ocupar la casa y, cuando ésta llega y el arrendatario se marcha, irse efectivamente a vivir allí en un plazo de tres meses. De lo contrario, el inquilino tiene derecho a recuperar la vivienda, con un nuevo contrato de cinco años y una indemnización.

 

4. LA SUBIDA DEL IPC
La renta se pacta libremente entre las partes y se incrementa todos los años según la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC). Éste es el único indicador permitido por la ley durante los primeros cinco años de contrato. No valen, por ejemplo, índices parciales que reflejen la evolución del sector de la vivienda en alquiler ni ningún otro. A partir de entonces, si se produce una prórroga del arrendamiento, sí se puede utilizar otra referencia para la actualización.

 

5. PAGO DE LA RENTA
Como norma general, el alquiler se paga mensualmente dentro de los siete primeros días del mes, si bien las partes pueden acordar una fórmula distinta si así lo desean. El casero no puede exigir más de un mes de renta por adelantado. El lugar y el procedimiento para el pago se establece libremente en el contrato –por ejemplo, por transferencia bancaria–, pero si éste no especifica nada la renta se paga, por defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

 

6. LA FIANZA
Con el pago de la primera renta, el arrendatario le entrega al arrendador una fianza en metálico equivalente a un mes de alquiler, que serán dos meses si el inmueble no se destina a vivienda, sino a un fin distinto (un despacho, por ejemplo). Este depósito sirve para cubrir cualquier posible obligación del inquilino para con el casero (impago de renta, deudas por consumos, desperfectos, etc.). Durante los primeros cinco años de contrato, la cantidad entregada no se actualiza de acuerdo al IPC. La actualización sólo se realiza si, al finalizar el período de cinco años, se pacta una prórroga. Entonces esta suma se iguala con el alquiler y se empieza a revisar todos los años. Otro asunto que no suele conocerse –ni respetarse mucho– es que el arrendador no puede quedarse la fianza en su poder, sino que está obligado a depositarla en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, bajo pena de una fuerte multa si no lo hace. A la finalización del contrato, está obligado a devolverle ese dinero al inquilino. Éste, por su parte, nunca puede dejar de pagar la renta –ni siquiera el último mes– por el hecho de que exista una fianza.

 

7. OTRAS GARANTÍAS
La ley establece que, al margen de la fianza, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional para asegurar que el arrendatario cumpla con sus obligaciones. Por eso, además de las medidas clásicas como solicitar la nómina para ver cuánto gana el candidato o pedir un aval –personal o bancario–, cada vez es más frecuente que el arrendador exija el depósito de una cantidad en metálico (por ejemplo, de varios meses de renta), que mantendrá en su poder y devolverá al final del contrato. Esto significa que, en realidad, se están pidiendo fianzas muy superiores a ese teórico mes de renta que marca la ley, lo cual resulta contradictorio. Pero se trata de una práctica admitida también por la propia ley –en el mismo artículo, además– y que ha recibido el visto bueno de los tribunales en más de una ocasión.

 

8. DERECHOS DE LOS CÓNYUGES
Aunque el titular del contrato de arrendamiento es la persona que firma, la ley reconoce importantes derechos a los cónyuges. La protección fundamental consiste en que, ante distintas eventualidades (muerte, abandono de la vivienda, divorcio,desistimiento unilateral del contrato), el cónyuge puede subrogarse en el alquiler y pasar a ser arrendatario con los mismos derechos. Pero esta decisión debe ser debidamente notificada al casero dentro de unos plazos establecidos (15 días si se produce el desistimiento del titular; un mes si es por abandono; dos si se trata de un divorcio y tres si es por muerte). La ley concede estos derechos tanto a los cónyuges legalmente casados como a las personas con las que el inquilino mantuviera una relación de afectividad análoga (parejas de hecho). Para ello, se establece que deben haber convivido durante al menos los dos años anteriores, a menos que haya hijos en común, en cuyo caso basta con la mera convivencia.

 

9. PAGO DE ARREGLOS
La ley especifica que el arrendador está obligado a realizar todos los arreglos necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad sin subir por ello el alquiler. Por otro lado, establece que el arrendatario debe correr con las pequeñas reparaciones debidas al uso de la vivienda. Por eso, el arrendador debe hacerse cargo de todos los gastos importantes que se produzcan (a menos que se deban a una negligencia del inquilino) y el arrendatario debe mantener la vivienda en buen estado. Pero existen situaciones intermedias en las que no está muy claro a quién le corresponde pagar. Por ejemplo, ¿a partir de qué momento el inquilino debe ocuparse de las reparaciones por desgaste de los electrodomésticos? ¿Después de un año? ¿De dos? Son cuestiones difíciles que sólo pueden resolver, con buena voluntad y sensatez, las dos partes implicadas.

 

10. REFORMAS EN CASA
El mantenimiento y la seguridad del inmueble están por encima de otras consideraciones. Por eso, el inquilino está obligado a permitir la realización de obras en casa cuando sean necesarias. Incluso, si éstas no pueden esperar, está obligado a soportarlas por muy molestas que le resulten. Puede haber, a cambio, una indemnización: si la obra durase más de 20 días, tendrá derecho a que el casero le reduzca la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado.

11. OBRAS DEL INQUILINO
El arrendatario no puede realizar obras sin el consentimiento por escrito del casero. De hecho, éste puede ser uno de los motivos de resolución del contrato. En este caso, el arrendador tiene dos posibilidades: puede mantener las modificaciones realizadas por el inquilino, sin pagarle nada por ello, u obligarle a que deshaga las obras y le entregue la vivienda tal como la encontró.

INCENTIVOS AL ALQUILER
Existen en la actualidad distintas ayudas públicas para promover el alquiler, destinadas tanto a caseros como a inquilinos.
• Deducción fiscal. Las comunidades autónomas cuentan con deducciones específicas en la Declaración de la Renta para aquellas personas que estén pagando un alquiler por su vivienda habitual. Pero cuidado, porque las condiciones de esta desgravación varían bastante de una comunidad a otra. Normalmente es una deducción de entre el 10% y el 20% de lo abonado y suele haber requisitos de edad –en muchas se exige ser menor de 35 años– e ingresos máximos.
• Renta básica de emancipación. Los jóvenes de entre 22 y 30 años, con trabajo y unos ingresos máximos de hasta 22.000 € pueden solicitar desde este año una ayuda de 210 € mensuales para el pago de la renta de su vivienda habitual.
• Menor tributación. Desde enero de 2007, las ganancias obtenidas con el alquiler de una vivienda quedan exentas de tributación si el inquilino tiene entre 18 y 35 años. Para el resto de los casos –es decir, edades superiores–, hay una exención de tributación del 50% de las ganancias que lleva años en vigor.

 

[Fuente:  Datos, Rodrigo Brunori. Gráficos, elaboración propia ]