La burbuja inmobiliaria en España

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○       Economía       ○

 

 

■ Se trata de una sobrevaloración de los activos inmobiliarios. Entre 1997 y 2002 los precios de la vivienda en España han aumentado un 55% en términos reales acumulados. Según un estudio de la revista "The Economist" (Estados Unidos) los precios de la vivienda podrían caer un 30% en este país en los próximos cuatro años. A continuación trataremos de entender un poco más acerca de este fenómeno.

¿Qué es la burbuja inmobiliaria?

Se trata de una sobrevaloración de los activos inmobiliarios. En el caso de España se inició durante la década del 80, pero retomó con fuerza entre 1999 y 2005. El Banco de España ya ha dictaminado que la sobrevaloración excede el 50%, cantidad a partir de la cual se pasa a considerar como burbuja especulativa.

Entendiendo el fenómeno

Para comenzar a comprender de qué se trata este fenómeno, se debe entender que es la vivienda la que está sobrevalorada, por lo que se advierte la posible existencia de una burbuja inmobiliaria que en cualquier momento puede estallar. El mercado de la vivienda tiene dos aspectos: por una parte puede servir como forma de materializar el ahorro, pero por otra, está determinado por la necesidad de contar con un bien de primera necesidad; el cual se corresponde con un derecho constitucional, la Carta Magna en su artículo 47, establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Para que este derecho se cumpla se encomienda a los poderes públicos que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes para regular el suelo de manera que se evite la especulación. Por lo que se precisa de más intervención estatal para poder erradicar esta forma de aprovechamiento. No hay escasez de suelo, sino acumulación en determinadas manos que lo mantienen sin construir, esperando sencillamente la subida de los precios.

Es cierto que siempre se producirá un aumento del precio de las viviendas más céntricas según se vayan construyendo otros en la periferia, pero lo que los economistas llaman renta de situación nada tiene que ver con la especulación y la corrupción que hoy día afectan a este mercado.

Por este motivo, en los últimos meses fueron frecuentes las advertencias de prudencia por parte del Banco de España a las entidades bancarias a la hora de acceder a la concesión de préstamos hipotecarios para la compra de vivienda. Lógicamente y en la medida en ésta es un componente fundamental en la riqueza y en el endeudamiento de las familias españolas, este pronóstico resulta preocupante.

No sólo en España

Pero este fenómeno también se ha hecho presente en otros países, aunque con distinta intensidad. Mientras que es muy elevada en Holanda, Luxemburgo, Irlanda, Reino Unido o España, apenas se percibe en Alemania, Canadá, Dinamarca o Suecia.

La situación actual se caracteriza por la clara desaceleración en el crecimiento de los precios en países como Irlanda u Holanda, pero no en el Reino Unido ni en España, donde las tasas de crecimiento anuales siguen siendo superiores al 10%. Entre 1997 y 2002 los precios de la vivienda en este último país han aumentado un 55% en términos reales acumulados.

Futuro

Según un estudio de la revista "The Economist" (Estados Unidos) los precios de la vivienda podrían caer un 30% en España en los próximos cuatro años. Esta es una de las conclusiones de acerca de la posibilidad de que exista una burbuja en el mercado inmobiliario de varios de los principales países occidentales.

Una hipótesis que explica esta tendencia en el caso español, es el abaratamiento del crédito para la adquisición de vivienda. Sin embargo, los expertos advierten que este hecho se ha producido también en otros países -destacando Portugal- y éstos no muestran crecimientos importantes en el precio medio de las viviendas. Es más, se han hecho varios análisis de los determinantes del valor de la vivienda en España en el que se incluye esta variable y de ninguno de ellos se obtienen resultados totalmente satisfactorios. Entre estos determinantes cabe citar, la renta real familiar, el stock de viviendas por habitante, el costo de uso, el tipo de intereses real y nominal, y la rentabilidad en Bolsa.

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